Contributions financières aux équipements et infrastructures municipales
Une nouvelle source de financement pour un développement raisonnable (Dans «2021-2022, Compilation, Projets novateurs en urbanisme, RU, Relève en urbanisme»)
Depuis 2012, les municipalités de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) possédant une infrastructure de transport en commun structurante sont devenues des territoires de densification et de forte croissance. Ce développement soutenu exerce une pression supplémentaire sur les réseaux, les infrastructures et les services publics. En effet, ces phénomènes de croissance engendrent des dépenses de plus en plus difficiles à supporter, puisque la capacité des municipalités à générer des revenus était encore, jusqu’à tout récemment, limitée à la taxe foncière et aux transferts gouvernementaux. Depuis 2016, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (art. 145.21) autorise les municipalités à adopter un règlement permettant d’assujettir certains projets de développement à une contribution financière en lien avec l’ajout, l’agrandissement ou la modification des infrastructures et équipements municipaux requis. En 2020, la Ville de Mascouche s’est prémunie de ces nouveaux pouvoirs en adoptant un règlement sur les contributions aux infrastructures et équipements municipaux, afin de financer la croissance de son territoire et, ainsi, assujettir l’ensemble des opérations de développement ou de redéveloppement.
En collaboration avec la firme Brodeur Frenette, la Ville a élaboré une méthode de calcul unique pour moduler la contribution spécifique à exiger pour chaque projet. Se basant sur une prévision du développement résidentiel futur sur le territoire et de son impact sur les infrastructures en anticipant les investissements à réaliser dans les prochaines années, cette méthodologie de calcul à plusieurs paliers de frais de contribution tend à récompenser les bonnes pratiques (par exemple : le niveau de certification environnementale, la présence d’espaces commerciaux de proximité au rez-de-chaussée, le stationnement souterrain, etc.) et la planification de projets de redéveloppement dans les secteurs centraux préalablement desservis. Cette modulation vise à établir une contribution conséquente aux impacts sur les coûts des infrastructures et équipements municipaux générés directement par le projet ou ses futurs résidents. Celle-ci a également pour but d’inciter les promoteurs immobiliers à proposer des développements alignés sur les intérêts collectifs et les priorités de la Ville. Somme toute, cette approche accroîtra l’acceptabilité sociale du règlement, mais aussi des projets de développement et de densification, puisque ses bases objectives et prévisibles favorisent un développement immobilier harmonisé et durable.
Le comité de sélection a particulièrement apprécié la mise en application concrète d’un nouveau levier financier permis par la LAU. En effet, cette démarche suscite une réflexion très intéressante sur les impacts à court et à long terme d’un développement. En plus de limiter certains effets pervers de la densification urbaine, ce projet propose un mécanisme incitatif, normatif et prévisible quant aux attentes de la municipalité face à certaines approches de construction. Il inspirera assurément d’autres administrations à se doter d’un cadre réglementaire entourant la densification, afin que celle-ci soit adaptée au contexte et réponde réellement aux besoins présents et futurs de la communauté tout en répartissant les coûts équitablement.
Défis, retombées et enseignements – complément d’informations à la Compilation 2021-2022
Parmi les défis mentionnons, la perception des élus et citoyens que la valeur importante des contributions financières exigées au promoteur pouvait avoir un impact sur le développement économique de la Ville et constituer un frein à la croissance du nombre de permis de construction résidentielle émis. Pour dépasser cette perception, le règlement a été présenté comme une façon plus réfléchie de développer le territoire et de refléter le juste prix du développement. À cet effet, l’emphase a été notamment mise sur les éléments suivants :
- les montants fixés par le règlement représentent uniquement les sommes nécessaires à la réalisation des plans directeurs et PTI ;
- les sommes qui ne sont pas chargées en amont du développement devront l’être en aval ;
- le règlement permet de créer une mécanique qui réduit les sommes devant être éventuellement empruntées et ajoutées au compte de taxes des citoyens ;
- le règlement peut évoluer et être ajusté au fils des années suivant les constats faits.
En créant davantage de certitude et de prévisibilité, la municipalité vise à réduire le niveau de risque pour les développeurs et les propriétaires – une stratégie souvent gagnante pour favoriser le développement immobilier et diminuer les contestations possibles des usagers.
Urbaniste(s) impliqué(s) et autres ressource
Philippe Despins, Chef division, Ville de Mascouche, urbaniste # 1801
Partenaires
Brodeur Frenette / Marc-Olivier Deschamps, urbaniste / modeschamps@brodeurfrenette.ca