Guide des bonnes pratiques et grille d’évaluation des projets en aménagement?
Contexte et démarche (projet réalisé de novembre 2020 à mars 2021)
Réputée pour son cadre de vie, ses paysages, son architecture distinctive et son dynamisme touristique, la ville de Saint-Sauveur subit depuis quelques années des pressions importantes pour le développement immobilier alors que son périmètre urbain est presque entièrement urbanisé. Dans ce contexte, elle accueille de plus en plus de projets de requalification et de consolidation du tissu urbain existant dont l’intégration ne s’avère pas toujours facile.
Afin de mieux encadrer la qualité des projets et de préserver le caractère naturel de la municipalité, la Ville de Saint-Sauveur s’est ainsi dotée, avec la collaboration de la firme AECOM, d’un «Guide des bonnes pratiques» accompagné d’une grille d’évaluation des projets ciblés en architecture et en urbanisme. La majorité des types des projets de nouvelle construction, les projets majeurs de développement et les demandes de modification aux règlements d’urbanisme impliquant la construction ou la modification d’un bâtiment principal sont maintenant assujettis au Guide et à sa grille d’évaluation faisant maintenant partie intégrante de la réglementation municipale sur les Plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA).
En vue de l’élaboration du Guide, une démarche consultative et participative a été retenue. La tenue de trois ateliers virtuels fut l’occasion d’informer, cadres, élus, organismes, promoteurs, ainsi que l’ensemble de la population locale sur la démarche ainsi que de recueillir leur vision, leurs attentes et commentaires sur les propositions préliminaires.
Description
La grille d’évaluation des projets en architecture et en urbanisme est divisée en trois thématiques obligatoires : (1) l’intégration urbaine, (2) l’aménagement des terrains et l’environnement, ainsi que (3) l’architecture et l’efficacité énergétique. Chaque thématique se décline en différents critères d’évaluation associés à un pointage, pour un total de 39 critères.
À titre illustratif, exemples des critères pour les 3 thématiques retenues :
Intégration
- Empreinte des projets au sol, localisation relative, hauteur, intégration par rapport aux bâtiments voisins
- Dimensions des lots, niveaux des rez-de-chaussée, mixité verticale des usages
- Pollution lumineuse
Aménagement des terrains et environnement
- Conservation des arbres existants, remplacement des arbres abattus
- Protection des bandes riveraines et des milieux humides
- Gestion durable des eaux pluviales, récupération des eaux de pluie
- Espaces verts, mise en valeur de paysages, limitation des îlots de chaleur
- Minimisation de l’empreinte des stationnements
- Promotion des transports actifs
Architecture et efficacité énergétique
- Accessibilité universelle, typologies de logement, variété architecturale des projets
- Chambres à coucher pour les familles, intégration d’espaces habitables
- Intégration de matériaux de revêtement extérieur durables
- Consommation d’énergie
Lors du traitement de la demande de permis ou de certificat associée à un projet, la Ville accorde une note à chacun des critères applicables, une note pour chaque thématique et une note totale. Pour qu’un projet puisse être approuvé, une note de passage minimale de 40 % doit être atteinte dans chacune des thématiques ainsi qu’une note finale d’au moins 50 %.
Afin d’offrir une flexibilité dans les choix de conception, il n’y a pas obligation de respecter chacun des critères; l’important est d’atteindre les notes minimales. D’autres avenues sont prévues pour des cas particuliers dont l’utilisation d’une quatrième thématique optionnelle optionnelle (logements abordables, majoration volontaire des frais de parcs, etc.).
Une fois le projet accepté, la Ville peut effectuer des inspections et des suivis afin de s’assurer du respect des critères notés. Ce nouvel outil présente l’avantage d’offrir des alternatives pour rehausser la qualité ou la durabilité des projets alors que les potentiels et contraintes urbanistiques varient grandement d’un site à l’autre. Il importe toutefois de préciser que le promoteur n’est pas exempté de ses obligations de respecter les critères déjà inclus au PIIA depuis plusieurs années. Le Guide et sa grille viennent s’ajouter aux normes discrétionnaires existantes permettant un rehaussement des exigences d’intégration urbaine et de durabilité tout en laissant une certaine latitude aux promoteurs.
Défis, retombées et enseignements
Un des défis relevé concerne l’atteinte d’un consensus sur les objectifs recherchés et les conditions idéales pour l’atteinte des notes de passage par un projet. À titre d’exemple, pour la densité, notion particulièrement sensible, il fut nécessaire de trouver, dans le choix et la formulation des critères, des façons de favoriser l’atteinte de certaines cibles de densités bâties tout en minimisant les densités perçues.
Par ailleurs, l’on a porté une attention particulière à certains objectifs plus faciles à atteindre pour les grands promoteurs immobiliers que pour les particuliers afin d’éviter de pénaliser certains types de projets de façon indue. De même, la grille d’évaluation vise à préserver l’abordabilité, de façon à maintenir l’accès à des logements de qualité pour tous.
Dans le but de favoriser une clarté dans leur interprétation, les différents critères ont été rédigés de la façon la plus neutre possible et la grille testée maintes fois sur différents types de projets, qu’ils soient fictifs ou réels. Comme l’entrée en vigueur du Guide et de sa grille d’évaluation n’est effective que depuis septembre 2021, il est encore tôt pour évaluer leur impact sur l’aménagement du territoire, mais les résultats constatés à ce jour sont positifs et concrets.
Le projet constitue un geste important de la Ville de Saint-Sauveur vers une transition écologique et sociale en raison de l’intégration de critères ambitieux allant au-delà des normes habituelles. Quelques exemples de mesures donnant accès à un maximum de points :
- bandes de protection des rives d’au moins 50 mètres;
- aires vertes aménagées additionnelles équivalentes à au moins 20 % du terrain ;
- matériaux perméables dans l’ensemble des aires de stationnement;
- accessibilité universelle de l’entièreté des espaces intérieurs des bâtiments;
- adhésion à un programme reconnu permettant l’atteinte de hauts rendements énergétiques et environnementaux (LEED, etc.).
Urbanistes impliqués
- Maude Gascon, urbaniste (# 1369), chargée de projet, AECOM
- Nicolas Meilleur, urbaniste # 1378), directeur du Service de l’urbanisme, Ville de Saint-Sauveur
- Patricia Debel, urbaniste (#1511), AECOM
- Jonathan Chevrier, urbaniste (# 1613), directeur adjoint au Service de l’urbanisme, Ville de Saint-Sauveur
- Tristan Gagnon, urbaniste (#1700) et designer urbain, AECOM
- Laurence B. Dubé, urbaniste (# 1749), technicienne en urbanisme, Ville de Saint-Sauveur
Professionnel.le en aménagement impliqué.e
Claudia Gbetholancy, spécialiste en changements climatiques, AECOM
Organismes ayant mené le projet
AECOM pour la Ville de Saint-Sauveur
